MINDANAO – Davao City hat in Calinan den Bau eines weiteren sozialen Wohnungsprojekts begonnen. BALAI Calinan soll rund 630 Einheiten schaffen – allerdings nicht als klassisches Eigentumsprogramm, sondern im Rahmen des städtischen Public Rental Transitory Housing Scheme. – klajoo.com – Damit setzt die Stadt auf ein Modell, das auf den Philippinen bislang vor allem von einzelnen Lokalregierungen entwickelt wird: öffentlich organisierte Miet- beziehungsweise Übergangswohnungen für Haushalte, die sich selbst ein subventioniertes Wohneigentum nicht ohne Weiteres leisten können.
Der Spatenstich fand am 11. August in Barangay Talomo River im Calinan District statt. Das rund 121.378 Quadratmeter große Grundstück wurde von BRIA Homes im Rahmen seiner Verpflichtungen für sozialen Wohnungsbau eingebracht. Partner sind neben der Stadtverwaltung das Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD), BRIA Homes und Vista Land Lifescapes.
630 Wohnungen treffen auf einen deutlich größeren Bedarf
Die Zahl von 630 Einheiten lässt sich erst einordnen, wenn man sie der Wohnsituation in Davao gegenüberstellt. Nach Angaben des City Planning and Development Office auf Grundlage des Community-Based Monitoring System 2024–2025 gibt es in Davao City rund 485.000 Haushalte. Etwa 290.000 beziehungsweise 60 Prozent besitzen sowohl das von ihnen bewohnte Haus als auch das dazugehörige Grundstück.
Bei den übrigen rund 195.000 Haushalten – etwa 40 Prozent – ist die Situation sehr unterschiedlich: Manche wohnen zur Miete, andere besitzen ein Gebäude, aber nicht das Grundstück darunter, wieder andere leben ohne gesicherten Eigentumstitel in informellen Wohnverhältnissen. Diese 195.000 Haushalte dürfen deshalb nicht mit Obdachlosen oder einem offiziellen Wohnungsdefizit gleichgesetzt werden.
Trotzdem macht die Zahl die Größenordnung sichtbar. Die 630 geplanten BALAI-Einheiten entsprechen rechnerisch nur rund 0,3 Prozent dieser Gruppe von 195.000 Haushalten. Das bedeutet nicht, dass das Projekt lediglich 0,3 Prozent eines exakt definierten „Bedarfs“ deckt – Zielgruppe und Vergleichsgruppe sind nicht identisch. Es zeigt aber, dass ein einzelnes Projekt die strukturelle Wohnungsfrage einer Millionenstadt nur in sehr begrenztem Umfang verändern kann.
Davao verfolgt Miet- und Eigentumsmodelle parallel
BALAI Calinan ist außerdem nicht das einzige größere Wohnungsprojekt in diesem Teil der Stadt. Ebenfalls in Calinan entsteht People’s Ville im Rahmen des Expanded Pambansang Pabahay Para sa Pilipino Program, kurz 4PH. Dort sind 72 Gebäude mit insgesamt 7.200 Eigentumswohnungen geplant.
Nach Angaben der Regierung waren Anfang August mehr als 2.600 Einheiten fertiggestellt; weitere vier Gebäude mit 400 Wohnungen befanden sich im Bau. Damit war zu diesem Zeitpunkt etwas mehr als ein Drittel der geplanten 7.200 Wohnungen baulich fertig. Mehr als 400 Familien hatten bereits Wohnungen in den fertiggestellten Gebäuden bezogen beziehungsweise als Begünstigte erhalten.
Die beiden Projekte bedienen unterschiedliche Teile des Wohnungsmarktes. People’s Ville setzt auf langfristig finanziertes Wohneigentum. BALAI Calinan soll dagegen Miet- beziehungsweise Übergangswohnungen anbieten. Gerade diese Unterscheidung ist wichtig: Eine günstige Hypothek hilft nur Haushalten, die dauerhaft kreditfähig sind und monatliche Raten tragen können. Für Menschen mit sehr niedrigem oder unregelmäßigem Einkommen kann selbst ein stark subventioniertes Eigentumsmodell unerreichbar bleiben.
Quezon City zeigt, wie ein kommunaler Mix aussehen kann
Ein Vergleich mit Quezon City zeigt, dass große Lokalregierungen zunehmend mehrere Instrumente nebeneinander einsetzen. Das Programm QCitizen Homes umfasst sowohl soziale Eigentumswohnungen als auch kommunale Mietwohnungen. Die Mietkomponente richtet sich ausdrücklich an einkommensschwache, wohnungslose und wild siedelnde Familien, die nicht in der Lage sind, eine bezahlbare Wohnung zu erwerben.
Quezon City gibt an, zwischen 2020 und 2024 insgesamt 20.545 Familien mit Wohnraum unterstützt zu haben. Die aktuelle Projektliste zeigt dabei eine Mischung aus größeren Eigentumsanlagen und zahlreichen kleineren Mietprojekten. Allein bei den als Rental Housing ausgewiesenen Vorhaben reichen die Größen von wenigen Dutzend bis zu mehreren Hundert Einheiten.
Dieser Vergleich ist für Davao relevanter als eine bloße Gegenüberstellung absoluter Wohnungszahlen. Quezon City behandelt öffentliches Mieten als eigenes Instrument neben dem Eigentum. Genau in diese Richtung weist auch BALAI Calinan.
Cebu setzt stärker auf Eigentum über Finanzierung
In Cebu zeigt sich eine andere Ausprägung der Wohnungspolitik. Beim Visayas Housing Fair Ende April und Anfang Mai 2026 wurden mehr als 20.000 Wohnungen privater Entwickler angeboten, davon 12.545 in Cebu. Sie konnten über subventionierte soziale Wohnungsdarlehen des Expanded-4PH-Programms finanziert werden.
In Cebu City benötigen Schätzungen zufolge etwa 20.000 bis 30.000 Familien dringend bezahlbaren und sicheren Wohnraum. Besonders betroffen sind wilde Siedler, die meist aus Armut ohne gesichertes Wohn- oder Grundstücksrecht leben. Im unmittelbar angrenzenden Mandaue kommen weitere Tausende Familien hinzu. Vor diesem Hintergrund sind die 12.545 beim Visayas Housing Fair angebotenen Wohnungen in Cebu durchaus eine relevante Größenordnung. Sie lösen das Problem jedoch nicht automatisch, denn es handelt sich um Kaufobjekte privater Entwickler. Auch mit subventionierten Krediten müssen Interessenten kreditfähig sein und die monatlichen Raten dauerhaft bezahlen können.
Für Erstkäufer mit einem Monatseinkommen von höchstens 34.600 Peso bietet Pag-IBIG im Expanded-4PH-Programm einen subventionierten Zinssatz von 3 Prozent. Das kann die monatliche Belastung deutlich senken. Die Zugangshürde der Kreditfähigkeit bleibt jedoch bestehen.
Öffentliche Mietwohnungen schließen eine Lücke
Genau deshalb ist das Mietmodell in Davao trotz seiner vergleichsweise kleinen Zahl von 630 Wohnungen strukturell interessant. Das Philippine Institute for Development Studies (PIDS) verwies 2025 darauf, dass öffentliche Mietprogramme auf den Philippinen vor allem von Lokalregierungen entwickelt werden und ein landesweit einheitlicher öffentlicher Mietwohnungsrahmen fehlt.
PIDS verwies außerdem auf eine Finanzierungslücke: Trotz Millionen Mitgliedern im Pag-IBIG Fund nutzte nach den in einer Fachveranstaltung präsentierten Angaben nur ein kleiner Anteil der Haushalte staatliche Unterstützung als Finanzierungsquelle für Wohnraum. Das Grundproblem besteht deshalb nicht allein darin, genügend Einheiten zu bauen. Wohnungen müssen für die jeweilige Zielgruppe auch finanzierbar und erreichbar sein.
Hinzu kommt die Lage. Wohnraum am Stadtrand kann günstiger sein, hilft Beschäftigten aber nur begrenzt, wenn lange und teure Wege zu Arbeitsplätzen, Schulen oder Gesundheitsversorgung entstehen. Calinan liegt deutlich außerhalb des dicht bebauten Zentrums von Davao. Deshalb wird bei BALAI Calinan nicht nur die Zahl der Wohnungen entscheidend sein, sondern auch Verkehrsanbindung, soziale Infrastruktur und die Möglichkeit, in erreichbarer Entfernung Einkommen zu erzielen.
Große Zahlen sind nicht automatisch miteinander vergleichbar
Der Blick auf Davao, Quezon City und Cebu zeigt zugleich, wie vorsichtig Wohnungszahlen verglichen werden müssen. 630 kommunale Mietwohnungen in Davao, 20.545 von Quezon City unterstützte Familien und 12.545 in Cebu angebotene Kaufobjekte beschreiben drei unterschiedliche Größen. Sie sind keine Rangliste der Leistungsfähigkeit der Städte.
Auch Begriffe wie „housing backlog“, Mieterhaushalt, wilde Siedler oder Haushalt ohne vollständiges Haus- und Grundeigentum sind nicht austauschbar. Ein Mieter kann bewusst und in einer guten Wohnung leben; ein Eigentümer eines Hauses auf fremdem Grundstück kann dagegen unsichere Besitzverhältnisse haben. Eine belastbare Wohnungspolitik muss deshalb nicht nur zählen, wie viele Einheiten gebaut werden, sondern welche Haushalte welches Problem haben.
Davao braucht mehrere Wege gleichzeitig
Mit People’s Ville und BALAI Calinan entstehen in Davao derzeit zwei deutlich unterschiedliche Antworten auf dieselbe Grundfrage. Das große 4PH-Projekt soll Tausenden Familien den Weg ins Eigentum ermöglichen. Das kleinere BALAI-Projekt schafft eine Alternative für Haushalte, bei denen Eigentum zunächst nicht realistisch ist.
Die 630 neuen Einheiten sind deshalb weder bedeutungslos noch eine Lösung für Davaos gesamte Wohnungsfrage. Ihr besonderer Wert liegt im Modell: Wenn öffentliche Mietwohnungen tatsächlich bezahlbar bleiben, transparente Auswahlkriterien haben und an funktionierende Infrastruktur angebunden werden, können sie eine Zielgruppe erreichen, die klassische Eigentumsprogramme nur schwer erreichen.
Für eine vollständige Bewertung fehlen allerdings noch zentrale Angaben. Bisher wurden weder die spätere Miethöhe noch die genaue Auswahl der Begünstigten, die geplante Bauzeit und Bezugsreife oder die Bedingungen veröffentlicht, unter denen Bewohner aus einer Übergangswohnung in dauerhaften Wohnraum wechseln sollen. Erst diese Daten werden zeigen, wie zugänglich BALAI Calinan für die einkommensschwächsten Haushalte tatsächlich sein wird.
Quellen: City Government of Davao/Davao City Housing Office, Angaben zum BALAI-Calinan-Projekt; Mindanao Times und SunStar Davao, 12.–13. August 2026; Philippine Information Agency/Presidential Communications Office, People’s Ville, 11. August 2026; Quezon City Government, QCitizen Homes, Stand Januar 2026; Philippine Information Agency/Pag-IBIG Fund, Visayas Housing Fair, April/Mai 2026; Philippine Institute for Development Studies, Analysen zu Wohnungszugang und öffentlichem Mietwohnungsbau, 2025. RM
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