MANILA – Das philippinische Repräsentantenhaus hat einen Gesetzentwurf verabschiedet, der die Bereitstellung von Grundstücken, die Pflichten privater Bauträger und die Genehmigung sozialer Wohnungsprojekte neu ordnen soll. – klajoo.com – House Bill 9697 erhielt in dritter und letzter Lesung 205 Ja-Stimmen bei drei Gegenstimmen und keiner Enthaltung. Geltendes Recht ist der Entwurf damit noch nicht.
House Bill 9697 ändert zentrale Bestimmungen des Urban Development and Housing Act von 1992 und des später ergänzten Balanced Housing Development Program. Nach der Zustimmung des Repräsentantenhauses muss sich noch der Senat mit dem Vorhaben befassen. Erst nach einem übereinstimmenden Gesetzestext beider Kammern und der Unterzeichnung durch den Präsidenten könnte die Reform in Kraft treten.
Mehr Wege zum Erwerb geeigneter Flächen
Der Entwurf erweitert die ausdrücklich genannten Möglichkeiten, Flächen für sozialen Wohnungsbau zu erwerben oder entsprechende Projekte zu schaffen. Zu den bereits vorgesehenen Instrumenten wie Landtausch, Grundstückszusammenlegung, Landbanking, Schenkung, Gemeinschaftshypotheken, Gemeinschaftsunternehmen und Enteignung sollen Direktkäufe sowie unaufgeforderte Vorschläge nach dem philippinischen Gesetz über öffentlich-private Partnerschaften hinzukommen.
Grundstücke, die wegen nicht gezahlter Grundsteuern an eine Kommune gefallen sind, sollen grundsätzlich vorrangig für sozialen Wohnungsbau geprüft werden. Der zuständige Kommunalrat kann eine andere Nutzung zulassen, wenn sie mit Flächennutzungs- und Wohnungsplanung übereinstimmt. Qualifizierte Bewohner, die bereits auf einem solchen Grundstück leben, sollen ein Vorkaufsrecht erhalten.
Neue Vorgaben für Bauträger
Private Eigentümer und Bauträger von Wohnungsprojekten sollen weiterhin einen Teil ihrer Vorhaben für sozialen Wohnungsbau bereitstellen. Bei Siedlungen und Wohnanlagen sieht der Entwurf mindestens 15 Prozent der gesamten Projektfläche oder der gesamten Projektkosten vor. Bei Eigentumswohnungs- und anderen vertikalen Wohnprojekten sollen es mindestens fünf Prozent der Fläche oder der Projektkosten sein. Die Umsetzung soll grundsätzlich auf dem Projektgelände oder in derselben Stadt oder Gemeinde erfolgen.
Für die Erfüllung der Quote nennt der Entwurf mehrere Wege. Möglich wäre ein neues Wohngebiet für Familien, die bislang in nicht genehmigten Siedlungen leben, einkommensschwache oder wohnungslose Bürger sowie Menschen, die großen Infrastrukturprojekten weichen müssen, ein Gemeinschaftsunternehmen mit Behörden oder anderen Bauträgern und die Beteiligung an einem Community-Mortgage-Projekt.
Daneben ist eine Zahlung an die Stadt oder Gemeinde vorgesehen, in der das Hauptprojekt liegt. Diese Zahlung müsste mindestens 25 Prozent des Wertes betragen, der sich aus der vorgeschriebenen Sozialwohnungsquote ergibt. Es handelt sich damit nicht um 25 Prozent der gesamten Projektkosten, sondern um ein Viertel des Wertes der eigentlich erforderlichen 15- beziehungsweise Fünf-Prozent-Leistung.
Kommunen erhalten Geld, aber auch Pflichten
Die Einnahmen aus dieser Zahlungsoption dürfen ausschließlich für den sozialen Wohnungsbau und dessen Bestandteile verwendet werden. Die betroffene Kommune soll zunächst zwei Jahre lang das alleinige Recht haben, die Mittel für eigene Projekte einzusetzen. Sie muss gegenüber dem Department of Human Settlements and Urban Development einen Liquidationsbericht zur ordnungsgemäßen Prüfung und Rechnungslegung vorlegen.
Verfügt die Kommune über keine geeignete Fläche, soll die Erfüllung der Verpflichtung einer benachbarten oder einer anderen Kommune angeboten werden können. Nutzt die ursprünglich zuständige Kommune die Mittel innerhalb der vorgesehenen Frist nicht, verliert sie ihr ausschließliches Zugriffsrecht. Naturkatastrophen und andere nicht kontrollierbare Krisen können die Frist verlängern.
Die Zahlungsoption ist zugleich einer der entscheidenden Prüfsteine des Entwurfs. Sie kann Kommunen Mittel für größere, zusammenhängende Projekte verschaffen, anstatt viele kleine Sozialwohnungsanteile innerhalb privater Anlagen zu erzwingen. Sie kann aber auch dazu führen, dass Bauträger sich mit einem vergleichsweise niedrigeren Geldbetrag von der direkten Errichtung von Wohnungen lösen. Ob tatsächlich mehr bewohnbare Einheiten entstehen, hängt daher wesentlich von Grundstücken, kommunaler Planung, transparenter Mittelverwendung und verbindlicher Umsetzung ab.
Schnellere Genehmigungen und höhere Strafen
In verschiedenen Regionen, besonders in hoch urbanisierten Städten, sollen zentrale Anlaufstellen für Genehmigungen geschaffen werden. Erforderliche Freigaben, Genehmigungen und Lizenzen sollen innerhalb von 90 Tagen nach vollständiger Einreichung der Unterlagen ausgestellt werden. Für staatlich initiierte Sozialwohnungsprojekte sieht der Entwurf zusätzliche Vorgaben für die zügige Erteilung von Bau- und Abnahmegenehmigungen vor.
Die Strafen für Verstöße gegen die Balanced-Housing-Pflichten würden deutlich steigen. Bei einem ersten Verstoß ist eine Geldstrafe von mindestens einer Million Peso vorgesehen. Ein zweiter Verstoß könnte eine sechs- bis zwölfmonatige Geschäftssperre und ebenfalls mindestens eine Million Peso Strafe nach sich ziehen. Beim dritten Verstoß drohen der Entzug der Geschäftslizenz und mindestens fünf Millionen Peso Strafe. Eingezogene Bußgelder sollen dem sozialen Wohnungsbau am Ort des Projekts zugutekommen.
Steuerliche Anreize für private Beteiligte bleiben ein weiterer Teil des Modells. Genannt werden unter anderem Befreiungen von projektbezogener Einkommensteuer, Kapitalertragsteuer auf entsprechend ausgewiesene Grundstücke, Mehrwertsteuer des Projektauftragnehmers, Übertragungssteuer für abgenommene Projekte, Dokumentenstempelsteuer und Schenkungsteuer bei für sozialen Wohnungsbau übertragenen Flächen.
Mehr Geld allein löst das Wohnungsproblem nicht
Der Gesetzentwurf versucht, drei bekannte Hindernisse gleichzeitig anzugehen: fehlende oder ungeeignete Grundstücke, unvollständige Erfüllung der Bauträgerquoten und langsame Genehmigungen. Seine Wirkung wird sich jedoch nicht allein an bewilligten Projekten oder eingezahlten Beträgen messen lassen. Entscheidend sind fertiggestellte und tatsächlich bewohnte Wohnungen mit Zugang zu Arbeit, Verkehr, Wasser, Strom, Schulen und Gesundheitsversorgung.
Das Gesetzgebungsverfahren ist noch offen. Der Senat kann Bestimmungen verändern, streichen oder ergänzen. Bis zu einer endgültigen Verabschiedung bleibt House Bill 9697 daher ein weitreichender Reformvorschlag, aber noch keine neue Rechtsgrundlage für Bauträger, Kommunen oder Wohnungssuchende.
Quellen: Repräsentantenhaus der Philippinen, House Bill 9697 und Committee Report No. 440; Philippine News Agency, Bericht über die Verabschiedung in dritter Lesung, 6. August 2026; Republic Act No. 7279 und Republic Act No. 10884. RM
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