MANILA – Thailand ermittelt gegen mutmaßlich verdeckte Eigentümer von Luxusimmobilien, Bali verschärft seine Regeln. – klajoo.com – Auch auf den Philippinen können vorgeschobene Grundstückskäufe gravierende Folgen haben: Nicht nur der ausländische Geldgeber, auch die eingetragene philippinische Person kann ihre Ansprüche verlieren. Ein Urteil des Obersten Gerichtshofs zeigt, dass am Ende sogar die Einziehung zugunsten des Staates möglich ist.
Thailand: 94 Häuser im Visier der Ermittler
In Bangkok durchsuchte die Polizei am 10. Oktober 2026 insgesamt 17 Standorte in vier gehobenen Wohnanlagen. Nach Angaben der Ermittler stehen 94 Häuser auf Grundstücken, die über 95 Gesellschaften gehalten worden sein sollen, im Mittelpunkt. Der geschätzte Immobilienwert liegt bei mehr als sechs Milliarden Baht, umgerechnet rund 160 Millionen Euro. Elf ausländische Verdächtige wurden festgenommen. Die Ermittler vermuten, dass thailändische Anteilseigner teilweise nur vorgeschoben wurden, während ausländische Geldgeber die Objekte kontrollierten.
In weiteren Ermittlungsansätzen geht es auch um Vermittler und Kanzleien, die solche Gesellschaften eingerichtet haben sollen. Ob sämtliche betroffenen Eigentumsmodelle unzulässig waren, ist nicht entschieden. Eine Beschlagnahme oder Sicherstellung ist noch keine rechtskräftige Einziehung und erst recht kein Geldzufluss an den Staat.
Bali und andere Nachbarn: Dieselbe Grundfrage
Auch Indonesien beschränkt das umfassende Grundstückseigentum nach dem Modell Hak Milik grundsätzlich auf indonesische Staatsangehörige. Auf Bali wurde 2026 in einer Provinzverordnung ausdrücklich gegen Eigentumsübertragungen über nominell vorgeschobene Personen vorgegangen. Die Aufnahme einer solchen Regelung belegt die politische Aufmerksamkeit, aber noch nicht die Zahl tatsächlicher Verurteilungen oder eingezogener Grundstücke.
Kambodscha verlangt für grundstückserwerbende Gesellschaften grundsätzlich eine einheimische Mehrheit. Singapur wiederum verbietet bestimmte Grundstücks- und Wohnimmobilienkäufe über einheimische Strohleute ausdrücklich. Die Regelungen unterscheiden sich erheblich; eine einheitliche regionale Kontrollaktion lässt sich daraus nicht ableiten.
Philippinen: 100 Prozent am Hotel sind für Ausländer möglich – am Grundstück nicht
Auf den Philippinen dürfen ausländische Investoren in zahlreichen Branchen mehrheitlich oder vollständig an einem Unternehmen beteiligt sein. Ein Hotel oder Resort kann daher grundsätzlich von einer vollständig ausländisch gehaltenen Betriebsgesellschaft geführt werden, sofern die einschlägigen Genehmigungs- und Kapitalvorschriften erfüllt sind. Daraus folgt jedoch kein Recht dieser Gesellschaft, das dazugehörige Grundstück zu erwerben.
Der Grundstückserwerb unterliegt den Beschränkungen der Verfassung. Eine dafür qualifizierte Gesellschaft benötigt gewöhnlich mindestens 60 Prozent philippinisches Eigentum. Das erklärt, warum Gesellschaften mit einem Anteil von 60 Prozent Filipinos und 40 Prozent Ausländern häufig vorkommen. Eine solche Beteiligungsverteilung ist nicht an sich illegal. Entscheidend ist, ob die philippinischen Gesellschafter ihre Anteile tatsächlich wirtschaftlich besitzen und die entsprechenden Rechte ausüben.
Problematisch wird eine Konstruktion, wenn Filipinos lediglich ihre Namen gegen eine Vergütung zur Verfügung stellen, während ein Ausländer die gesamten Kosten trägt, Verfügungen bestimmt und die wirtschaftlichen Erträge beansprucht. Derartige Absprachen können nicht durch eine formal passende Beteiligungsliste legalisiert werden.
Ein Grundstücksfall aus Davao: Geld, Grundbuch und Scheinmiete
Wie riskant das sein kann, dokumentiert ein Urteil des philippinischen Supreme Court vom 10. Februar 2025. Ein deutscher Staatsangehöriger wollte 2013 ein Haus mit Grundstück in Davao City erwerben. Nach den vom Gericht gewürdigten Unterlagen stellte er das Geld bereit; die Immobilie wurde auf den Namen einer Filipina eingetragen. Das Grundstück hatte eine Fläche von etwa 100 Quadratmetern. In den Gerichtsunterlagen werden unter anderem eine Überweisung von 65.065 Euro und ein zunächst vereinbarter Kaufpreis von 3,5 Millionen Peso genannt.
Zusätzliche Verträge sollten dem Deutschen die Nutzung und Kontrolle sichern: vereinbarte Pachtverhältnisse, ein Schuldschein, eine Hypothek und eine Abrede, nach der die Filipina die Immobilie nicht ohne seine Zustimmung veräußern sollte. Als das Verhältnis zerbrach, verlangte die eingetragene Eigentümerin Mietzahlungen und die Räumung. Der Deutsche berief sich darauf, der eigentliche Käufer zu sein.
Der Oberste Gerichtshof sah darin keine gewöhnliche Vermietung, sondern eine Konstruktion zur Umgehung des Verbots ausländischen Grundstückseigentums. Der Kauf über die vorgeschobene Käuferin und die darauf aufbauenden Scheinverträge seien nichtig. Das Gericht hob die für die Filipina günstigen Vorentscheidungen auf und wies sowohl ihre Räumungsklage als auch die Gegenansprüche des Deutschen ab.
Worst-Case-Szenario: Wenn beide Seiten ihren Anspruch verlieren
Für den Deutschen ist die zentrale Konsequenz: Die Finanzierung des Grundstücks verschafft ihm kein Eigentum, das er vor Gericht durchsetzen könnte. Die zur vermeintlichen Absicherung errichteten Verträge retten seine Position nicht, wenn sie selbst Teil des rechtswidrigen Geschäfts sind. Die Investition kann damit wirtschaftlich verloren sein. Das Urteil bedeutet jedoch nicht, dass der Supreme Court jeden denkbaren späteren Vermögensanspruch abschließend geprüft hätte.
Auch die Filipina ist nicht einfach die Gewinnerin. Der Oberste Gerichtshof stellte fest, dass ihre Eintragung im Grundbuch den nichtigen Erwerb nicht heilen könne. Aus den unwirksamen Scheinmietverträgen konnte sie weder den verlangten Mietanspruch noch das Recht zur Räumung herleiten. Beide Parteien waren nach Auffassung des Gerichts an der verbotenen Konstruktion beteiligt; die Gerichte sollten keiner Seite helfen, daraus Vorteile zu ziehen.
Der Oberste Gerichtshof stellte ausdrücklich fest, dass der Deutsche nach der Abweisung der Räumungsklage im Besitz der Immobilie bleiben werde. Das war keine Anerkennung seines Eigentums und keine Garantie eines dauerhaften Wohnrechts. Die Feststellung bezieht sich auf die Entscheidung vom Februar 2025. Ob der Deutsche im Oktober 2026 noch in dem Haus wohnt, ist aus den öffentlich zugänglichen Quellen nicht ersichtlich.
Das Gericht leitete seine Entscheidung deshalb an das Office of the Solicitor General weiter. Diese Behörde kann eine gesonderte Klage betreiben, damit verfassungswidrig gehaltenes Land zugunsten der Republik eingezogen wird. Auch das Justizministerium sollte mögliche strafrechtliche Konsequenzen für beide Beteiligten prüfen; die Tätigkeit des Notars wurde ebenfalls beanstandet. Mit dem Urteil von 2025 wurde jedoch weder eine Einziehung ausgesprochen noch eine strafrechtliche Strafe verhängt. Ein späteres rechtskräftiges Ergebnis einer solchen Einziehung ließ sich in den ausgewerteten Quellen nicht belegen.
Im äußersten, bislang nur theoretischen Worst-Case-Szenario verliert der Deutsche den wirtschaftlichen Wert seiner Investition und muss das Haus später möglicherweise doch verlassen, ohne einen Eigentums- oder Erstattungsanspruch aus der rechtswidrigen Konstruktion durchsetzen zu können. Die eingetragene Filipina kann aus dem nichtigen Kauf und den Scheinverträgen ebenfalls keine entsprechenden Eigentums-, Miet- oder Räumungsansprüche ableiten. Wird das Grundstück in einem gesonderten Verfahren rechtskräftig zugunsten der Republik eingezogen, könnten beide ihren Zugriff darauf vollständig verlieren. Darüber hinaus wären strafrechtliche Konsequenzen möglich. Ob ein auf dem Grundstück stehendes Gebäude ebenfalls von einer Einziehung betroffen wäre, müsste gesondert geklärt werden. Keiner dieser zusätzlichen Schritte wurde im Urteil vom Februar 2025 angeordnet.
Der Fall ist damit auch mehr als 13 Jahre nach dem Grundstückskauf von 2013 nicht in jeder Hinsicht geklärt. Zwar wurde der Streit über die damalige Räumungsklage 2025 entschieden. Die Prüfung des Grundstückstitels war in diesem Verfahren aber ausdrücklich nur vorläufig; der Supreme Court verwies mögliche Einziehungsmaßnahmen an den Office of the Solicitor General und etwaige strafrechtliche Schritte an das Justizministerium. Ob daraus seitdem weitere Verfahren, eine rechtskräftige Einziehung oder eine strafrechtliche Entscheidung entstanden sind, ließ sich bis Oktober 2026 nicht durch öffentlich zugängliche belastbare Unterlagen bestätigen. Ebenso wenig ist bekannt, ob der Deutsche heute noch in dem Haus lebt.
Wer würde Eigentümer: Barangay, Municipality oder die Republik?
Bei der in diesem Fall angesprochenen Einziehung wegen Umgehung des ausländischen Grundstücksverbots geht es um die Republik der Philippinen, vertreten durch den Office of the Solicitor General. Das Grundstück fällt also nicht schon deshalb an den jeweiligen Barangay oder die Municipality, weil es dort liegt. Auch der Übergang auf den Staat setzt ein eigenes rechtliches Verfahren voraus.
Anders sind die Regeln, wenn Immobilien wegen nicht gezahlter kommunaler Grundsteuern verwertet oder eingezogen werden. Hier kann nach dem Local Government Code die zuständige lokale Gebietskörperschaft Eigentümerin werden und das Grundstück später unter gesetzlichen Voraussetzungen veräußern. Diese steuerrechtliche Einziehung ist aber ein anderer Tatbestand und darf nicht mit den Anti-Dummy-Verfahren vermischt werden.
Was gewinnt der Staat tatsächlich durch Immobilien?
Ein Grundstück, das der Staat wirksam erwirbt, besitzt zunächst einen Vermögenswert. Der Staat könnte es später gesetzeskonform nutzen, übertragen oder veräußern. Ein angegebener Marktwert ist aber noch keine eingenommene Summe. Hinzu kommen gegebenenfalls Gerichts-, Sicherungs-, Verwaltungs- und Verwertungskosten. Auch ein höherer Veräußerungspreis ist nicht automatisch mit dem finanziellen Nettoertrag gleichzusetzen.
Dass sich mit zurückgewonnenen Grundstücken tatsächlich erhebliche Verkaufserlöse erzielen lassen, zeigt die Presidential Commission on Good Government (PCGG). Nach ihrem Jahresbericht 2024 verkaufte sie ein Grundstückspaket in Tagaytay mit neun Grundbuchtiteln und insgesamt 2.335 Quadratmetern für 18,081 Millionen Peso, umgerechnet zum Referenzkurs vom 12. Oktober 2026 rund 258.000 Euro. Der vorgesehene Mindestpreis lag bei 15,178 Millionen Peso. Der Verkauf erfolgte nach einem zunächst gescheiterten Bieterverfahren.
Derselbe Bericht nennt zudem vier Grundstücke in Angono, Rizal, mit zusammen rund 205.852 Quadratmetern und einem angegebenen Marktwert von 681,794 Millionen Peso, umgerechnet rund 9,7 Millionen Euro. Ihre Titel wurden 2024 auf die Republik übertragen. Hier ist aber lediglich ein staatlicher Immobilienbestand beziehungsweise Vermögenszugang dokumentiert, kein entsprechender Verkaufserlös.
Diese beiden Beispiele stammen aus der Rückgewinnung mutmaßlich unrechtmäßig erworbenen Vermögens im Aufgabenbereich der PCGG – nicht aus der Verfolgung vorgeschobener philippinischer Grundstückskäufer. Sie zeigen also, welche Größenordnungen staatliche Immobilienverwertung erreichen kann, belegen aber nicht, dass dem Staat durch Anti-Dummy-Verfahren bereits vergleichbare Beträge zugeflossen wären.
Eine belastbare landesweite Jahresstatistik, die ausschließlich die Einziehung und Verwertung von Immobilien wegen verdeckten ausländischen Grundstückseigentums ausweist, ließ sich in den veröffentlichten Behördenunterlagen nicht finden. Weder der Wert beschlagnahmter Objekte noch allgemeine staatliche Vermögensrückflüsse dürfen ersatzweise als solche Einnahmen ausgegeben werden.
Wird auch auf den Philippinen bald flächendeckend kontrolliert?
Die Behörden untersuchen bereits einzelne Verdachtsfälle. Das National Bureau of Investigation prüft etwa Grundstücksübertragungen und mögliche vorgeschobene Beteiligungen im Umfeld der früheren Bürgermeisterin Alice Guo. Auf Bohol wurde ein Verdacht im Zusammenhang mit einer angeblich nur nominellen philippinischen Unternehmensbeteiligung bekannt. Zugleich verlangt die Securities and Exchange Commission inzwischen ausführlichere Angaben zu wirtschaftlich Berechtigten von Gesellschaften.
Damit lassen sich grundsätzlich Unterschiede zwischen Gesellschafterlisten und tatsächlicher Kontrolle leichter untersuchen. Eine angekündigte landesweite Kampagne, bei der Grundstücksgesellschaften nach thailändischem Vorbild systematisch durchleuchtet werden sollen, war bis zum 13. Oktober 2026 allerdings nicht belastbar nachzuweisen. Die verstärkten Kontrollen unerlaubt arbeitender Ausländer sind ein eigener Bereich des Einwanderungs- und Arbeitsrechts; sie beweisen für sich genommen keine rechtswidrigen Grundstücksgeschäfte.
Für die weitere Entwicklung sind deshalb konkrete Ergebnisse entscheidend: Wie viele Anti-Dummy-Verfahren werden wegen Grundstücksgeschäften eingeleitet? Wie viele enden mit einer gerichtlichen Einziehung zugunsten der Republik? Wie viele Grundstücke und Gebäude bleiben anschließend im Staatsvermögen, und welche tatsächlichen Erlöse entstehen aus ihrer Verwertung? Ohne solche Zahlen lässt sich auch nicht beurteilen, ob die Maßnahmen dem Staat wirtschaftlich nützen oder vorrangig der Durchsetzung des Eigentumsrechts dienen.
Die wichtigste Konsequenz für Investoren ist schon heute klar: Eine scheinbar sichere Konstruktion kann beide Seiten teuer zu stehen kommen. Weder der ausländische Geldgeber noch die philippinische Strohperson darf darauf vertrauen, dass das Grundbuch, eine Pachtvereinbarung oder ein privater Schuldschein die Umgehung des Eigentumsverbots dauerhaft absichert. Und selbst wenn der Staat am Ende Grundstücke gewinnt, folgt daraus nicht automatisch ein bezifferbarer Gewinn für die Staatskasse. – RM
Quellen:
- Khaosod English – Thai police raid 4 luxury housing estates in alleged 6-billion-baht nominee network, 10. Oktober 2026
- Provinz Bali – Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Produktif dan Larangan Alih Kepemilikan Lahan Secara Nomine
- Indonesische Staatsanwaltschaft Bali – Foreigner Legal Service
- Official Gazette – THE 1987 CONSTITUTION OF THE REPUBLIC OF THE PHILIPPINES – ARTICLE XII
- Supreme Court E-Library – EXECUTIVE ORDER NO. 113 – PROMULGATING THE THIRTEENTH (13TH) REGULAR FOREIGN INVESTMENT NEGATIVE LIST, 13. April 2026
- Supreme Court / Lawphil – G.R. No. 260983, Urteil vom 10. Februar 2025
- Presidential Commission on Good Government – PCGG 2024 YEAR-END REPORT
- European Central Bank – Euro foreign exchange reference rates, 12. Oktober 2026
- Official Gazette – Republic Act No. 7160, Local Government Code of 1991
- Council for the Development of Cambodia – Land
- Singapore Statutes Online – Residential Property Act 1976, Section 23
- Bureau of Immigration – Another “Guo” Found to be Fake Filipino —BI, Februar 2026
- National Bureau of Investigation – Alice Guo and her Cohorts Indicted anew for Anti-Dummy Law, 17. April 2026
- The Philippine Star – NBI probes government execs over land transfers, 21. April 2026
- Securities and Exchange Commission – SEC MC No. 15, series of 2025: REVISED BENEFICIAL OWNERSHIP DISCLOSURE RULES
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