MANILA – Der philippinische Senat hat den vorgeschlagenen Condominium Redevelopment Act in dritter Lesung mit 18 Ja-Stimmen ohne Gegenstimme oder Enthaltung verabschiedet. – klajoo.com – Die Reform soll die Sanierung, den Wiederaufbau oder die Auflösung alter Eigentumswohnanlagen erleichtern, die nach den bisherigen Regeln teilweise durch einzelne Eigentümer blockiert werden können.
Senate Bill No. 2420 soll den fast 60 Jahre alten Condominium Act, Republic Act No. 4726, ändern. Im Mittelpunkt stehen neue Zustimmungsschwellen für ältere Projekte. Bei Anlagen im Alter von 30 bis 50 Jahren soll künftig grundsätzlich die Zustimmung von zwei Dritteln der maßgeblichen Eigentümer beziehungsweise Mitglieder genügen. Bei Anlagen ab 50 Jahren soll eine einfache Mehrheit ausreichen.
Bei jüngeren Anlagen bleiben die Hürden höher. Für behördlich als unbrauchbar eingestufte, enteignete oder wirtschaftlich nicht mehr tragfähige Projekte sind ebenfalls erleichterte Regeln vorgesehen. Hintergrund ist, dass ein nahezu einstimmiger Konsens bei großen Anlagen mit vielen Eigentümern in der Praxis schwer zu erreichen ist – selbst wenn ein Gebäude technisch veraltet oder eine umfassende Sanierung wirtschaftlich sinnvoll wäre.
Für ausländische Eigentümer ist das Thema besonders relevant. Eigentumswohnungen gehören zu den wichtigsten Immobilienformen, die Ausländer auf den Philippinen legal erwerben können, sofern die gesetzlichen Eigentumsgrenzen des Condominium Act eingehalten werden. Eine Änderung der Regeln zur Auflösung oder Sanierung einer Condominium Corporation kann deshalb unmittelbar den Wert und die Zukunft einer solchen Investition betreffen.
Die niedrigeren Schwellen haben aber zwei Seiten. Sie können notwendige Sanierungen ermöglichen und verhindern, dass einzelne Eigentümer ein gesamtes Projekt dauerhaft blockieren. Gleichzeitig könnten Minderheitseigentümer bei sehr alten Anlagen künftig eine grundlegende Entscheidung über ihr Eigentum nicht mehr verhindern, wenn die gesetzlich erforderliche Mehrheit erreicht wird. Deshalb sind Entschädigungs-, Bewertungs- und Verfahrensregeln entscheidend.
Der Senatsbeschluss bedeutet noch nicht, dass die neuen Schwellen bereits gelten. Der Entwurf muss das weitere Gesetzgebungsverfahren durchlaufen und mit der Fassung des Repräsentantenhauses abgestimmt werden, bevor ein endgültiger Text dem Präsidenten vorgelegt werden kann.
Für Besitzer älterer Condominiums ist die Entwicklung deshalb vor allem ein Signal, das Gesetzgebungsverfahren weiter zu beobachten. Vertrags- und Eigentumsrechte ändern sich erst mit einem tatsächlich in Kraft getretenen Gesetz. – RM
Quellen:
- Philippine News Agency – Senate OKs bill setting new rules for aging condos
- House of Representatives – Condominium Redevelopment Act gets final House nod
Senate of the Philippines – Condominium Redevelopment Act
The Lawphil Project – Republic Act No. 4726, The Condominium Act
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