CEBU – Der Wohnungsbedarf in Cebu bleibt hoch, doch Entwickler warnen vor einer Kombination aus steigenden Grundstücks- und Baukosten, teurerer Finanzierung und regulatorischen Problemen. – klajoo.com – Besonders im günstigen Segment wird es nach Angaben des regionalen Entwicklerverbandes schwieriger, neue Wohnungen zu Preisen anzubieten, die Haushalte tatsächlich bezahlen können.
Die Subdivision and Housing Developers Association in Central Visayas verweist auf stark gestiegene Grundstückspreise in Cebu City, höhere Baukosten und Finanzierungsausgaben. Gleichzeitig soll die Nachfrage grundsätzlich hoch bleiben, weil Cebu weiterhin Beschäftigte und Familien aus anderen Provinzen und Inseln anzieht.
Gerade das erschwingliche Segment zeigt jedoch Schwäche. Entwickler berichten, dass Haushalte wegen wirtschaftlicher Unsicherheit, hoher Treibstoffpreise und anderer Lebenshaltungskosten größere Anschaffungen zurückstellen. Damit entsteht ein bekanntes Problem: Der Bedarf an Wohnraum ist hoch, aber ein Teil der Nachfrage kann sich am Markt nicht in tatsächlich finanzierbare Käufe verwandeln.
Genehmigungen: Entwickler und Behörde zeichnen unterschiedliche Bilder
Der Branchenverband kritisiert Verzögerungen bei sogenannten Licenses to Sell. Ohne diese Genehmigung dürfen Entwickler ihre Einheiten nicht regulär vermarkten. Lange Verfahren könnten deshalb das Angebot verknappen und Preise zusätzlich erhöhen.
Dem steht eine aktuelle Darstellung des Department of Human Settlements and Urban Development gegenüber. Die Behörde erklärte am 28. August, ihre Zentralstelle und 17 Regionalbüros hätten zehn Wochen in Folge keine überfälligen regulatorischen Anträge gehabt. Nach Behördenangaben seien Anträge innerhalb der vorgeschriebenen 15 Tage bearbeitet worden.
Beide Aussagen schließen sich nicht zwingend aus. Eine fristgerechte Bearbeitung kann auch mit einer Notice of Deficiency enden, wenn Unterlagen fehlen. Für die praktische Marktwirkung ist deshalb entscheidend, wie lange es vom ersten Antrag bis zur tatsächlich erteilten License to Sell dauert und wie häufig Nachforderungen den Prozess verlängern.
Mehr Wohnungen allein lösen das Problem nicht
klajoo hatte bereits im August darauf hingewiesen, dass beim Visayas Housing Fair mehr als 12.500 Wohnungen in Cebu angeboten wurden, während allein in Cebu City schätzungsweise 20.000 bis 30.000 Familien dringend sicheren und bezahlbaren Wohnraum benötigen. Diese Größen zeigen, dass Angebot und Bedarf gleichzeitig groß sein können, ohne dass die Einheiten für die betroffenen Haushalte erreichbar sind.
Auch subventionierte Kredite helfen nur Haushalten, die kreditfähig sind und monatliche Raten dauerhaft tragen können. Entwickler fordern deshalb günstigere Finanzierungsmöglichkeiten über staatliche Banken sowie Modelle, bei denen der Staat Grundstücke bereitstellt und private Unternehmen bauen.
Hinzu kommen Infrastrukturfragen. Der Wohnungsbau hängt in Cebu nicht nur von Grundstücken und Genehmigungen ab, sondern auch von Wasser, Strom, Entwässerung, Hochwasserschutz und Verkehr. Je weiter neue Projekte aus den teuren urbanen Zentren herauswandern, desto wichtiger wird die Frage, ob Arbeitsplätze und öffentliche Infrastruktur erreichbar bleiben.
Damit ist die aktuelle Debatte mehr als eine Branchenforderung nach weniger Bürokratie. Sie zeigt, dass die Wohnungsfrage in Cebu gleichzeitig ein Preis-, Finanzierungs-, Infrastruktur- und Verwaltungsproblem ist. Ob regulatorische Reformen allein Wohnungen deutlich günstiger machen können, ist daher offen. – RM
Quellen:
- SunStar Cebu – Cebu housing outlook clouded by rising costs
- SunStar Cebu – Permit delays constrain housing supply
- PhilSTAR Property – DHSUD keeps regulatory applications on track
- klajoo – Davao startet 630 Sozialwohnungen im Mietmodell – Wohnungsfrage reicht weit über ein einzelnes Projekt hinaus
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