CEBU – Auf dem Immobilienmarkt in Cebu laufen derzeit zwei Entwicklungen gleichzeitig: Neue gehobene und luxuriöse Wohnprojekte finden Käufer, während im günstigeren Segment Grundstückspreise, Baukosten, Finanzierung und Genehmigungsfragen den Bau wirklich bezahlbarer Wohnungen erschweren. Das ist kein Widerspruch. Es zeigt vielmehr, dass Wohnungsbedarf und zahlungsfähige Nachfrage zwei unterschiedliche Größen sind.
Ein aktuelles Beispiel ist Shang Bauhinia Residences in Barangay Kasambagan in Cebu City. Das Projekt von Shang Properties ist die erste Wohnanlage des Entwicklers außerhalb von Metro Manila. Nach Unternehmensangaben kommen Käufer vor allem aus Cebu, zusätzlich aber auch aus Manila, Mindanao, Dumaguete und benachbarten Inseln. Internationale Roadshows richten sich zudem an Auslandsfilipinos und ausländische Interessenten. Die Fertigstellung ist für Dezember 2031 vorgesehen.
Der größere Markt ist tatsächlich stark. Nach Daten von Colliers Philippines war Cebu Ende 2025 mit rund 92.270 Eigentumswohnungen bereits der größte Condominium-Markt der Philippinen außerhalb von Metro Manila. Bis Ende 2029 sollen etwa 17.000 weitere Einheiten hinzukommen und den Bestand auf rund 108.900 erhöhen. Rund 86 Prozent der angebotenen Einheiten gelten derzeit als verkauft oder reserviert. Die rechnerische Bestandsreichweite liegt bei etwa drei Jahren und damit deutlich unter den zuletzt für Metro Manila genannten 6,8 Jahren.
Diese Zahlen sprechen gegen die einfache These, Cebu habe generell ein Überangebot an Wohnungen. Sie sagen aber nicht, dass jede Einkommensgruppe ausreichend versorgt ist. Gerade günstige und mittlere Preissegmente werden von Colliers als wichtige Nachfragetreiber genannt. Gleichzeitig hatte die regionale Immobilienbranche zuletzt darauf hingewiesen, dass steigende Grundstücks- und Baukosten sowie teurere Finanzierung neue Projekte im wirklich erschwinglichen Segment erschweren.
klajoo hatte Anfang September bereits darauf hingewiesen, dass allein in Cebu City schätzungsweise 20.000 bis 30.000 Familien dringend sicheren und bezahlbaren Wohnraum benötigen. Gleichzeitig wurden bei einer Wohnungsmesse mehr als 12.500 Einheiten angeboten. Solche Zahlen zeigen, warum ein großer Markt und hoher Wohnungsbedarf trotzdem nebeneinander bestehen können: Ein Haushalt kann dringend eine Wohnung benötigen, ohne den Kaufpreis oder die monatliche Finanzierung einer angebotenen Einheit tragen zu können.
Für die Bewertung des Marktes ist deshalb die Trennung der Segmente entscheidend. Ein Luxusprojekt kann sehr erfolgreich sein, während Haushalte mit niedrigerem oder mittlerem Einkommen zugleich immer weiter aus den zentralen Lagen verdrängt werden. Ausländische Käufer, Auslandsfilipinos, Beschäftigte in gut bezahlten Branchen und vermögendere lokale Haushalte stützen einen Teil der Nachfrage. Der Bedarf an preisgünstigem Wohnraum folgt dagegen einer anderen Einkommens- und Finanzierungslogik.
Die starke Bautätigkeit bleibt dennoch ein Risiko, das beobachtet werden muss. Rund 17.000 zusätzliche Eigentumswohnungen innerhalb von vier Jahren entsprechen einem kräftigen Ausbau des Bestands. Solange die Verkäufe hoch bleiben, kann Cebu diese Pipeline aufnehmen. Bei schwächerer Konjunktur, höheren Finanzierungskosten oder nachlassender Nachfrage könnten jedoch vor allem austauschbare Projekte stärker unter Konkurrenzdruck geraten.
Für Cebu lautet die eigentliche Wohnungsfrage daher nicht, ob genügend gebaut wird. Entscheidend ist, welche Wohnungen entstehen, wer sie sich leisten kann und ob neue Projekte mit Verkehr, Wasser, Strom, Entwässerung und Arbeitsplätzen verbunden sind. Ein boomender gehobener Immobilienmarkt ist deshalb kein Beleg dafür, dass das Wohnungsproblem der Stadt gelöst ist. – RM
Quellen:
- SunStar Cebu – Cebu remains top upscale property market – 13.09.2026
- SunStar Cebu – Cebu to add 17k condo units by 2029 – 12.07.2026
- Colliers Philippines – VisMin Report: VisMin wins: Where growth begins and demand spins – 03.07.2026
- klajoo – Cebu: Wohnungsbedarf bleibt hoch – doch Kosten, Finanzierung und Genehmigungen bremsen bezahlbare Projekte – 01.09.2026
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