MANILA – Neue Regeln für den Vorverkauf von Wohnungs- und Eigentumsprojekten sorgen für Streit zwischen dem Department of Human Settlements and Urban Development (DHSUD) und der Immobilienbranche. – klajoo.com – Nach Department Circular No. 2026-12 können Entwickler eine Temporary License to Sell erhalten und damit bereits verkaufen, während bestimmte Genehmigungen anderer Behörden noch ausstehen. Die Einnahmen aus diesen Verkäufen müssen jedoch auf einem Treuhandkonto bleiben.
Der Branchenverband Chamber of Real Estate and Builders’ Associations (CREBA) kritisiert diese Regel. Entwickler dürften zwar Käuferverträge abschließen, könnten die gezahlten Beträge aber nicht für die laufende Finanzierung des Projekts verwenden. Besonders bei günstigerem Wohnraum könne das nach Ansicht des Verbands Baufortschritte verlangsamen und Finanzierungskosten erhöhen.
Aus Sicht des Käuferschutzes verfolgt die Regel den entgegengesetzten Zweck: Wenn eine Temporary License to Sell ausläuft und keine reguläre License to Sell erteilt wird, sollen die eingezahlten Kundengelder weiterhin vorhanden sein und zurückgezahlt werden können. Nach den veröffentlichten Angaben ist die temporäre Lizenz grundsätzlich ein Jahr gültig und kann um weitere sechs Monate verlängert werden.
Wichtig ist allerdings: Die Treuhandpflicht ist im Grundsatz nicht neu. Bereits Department Order No. 2021-008 verlangte für eine Temporary License to Sell eine dreiseitige Escrow-Vereinbarung zwischen Entwickler, DHSUD und Bank. Die Verkaufszahlungen sollten dort vollständig eingehen und grundsätzlich nicht ohne Anweisung des DHSUD freigegeben werden. Die aktuelle Kontroverse betrifft deshalb eher die erneuerte beziehungsweise verschärfte Ausgestaltung und ihre wirtschaftlichen Folgen als die erstmalige Einführung eines Treuhandmodells.
Für Käufer bleibt die License to Sell ein zentrales Prüfkriterium. Wer eine noch nicht fertiggestellte Einheit kauft, sollte darauf achten, ob das Projekt bereits eine reguläre License to Sell oder nur eine Temporary License to Sell besitzt. Bei einer temporären Lizenz ist außerdem wichtig, dass die entsprechende Nummer in der Werbung und den Verkaufsunterlagen angegeben wird.
Der Konflikt zeigt ein grundsätzliches Spannungsfeld des philippinischen Immobilienmarkts: Vorverkäufe helfen Entwicklern normalerweise, Baukosten zu finanzieren. Je stärker Kundengelder bis zur vollständigen Genehmigung geschützt und blockiert werden, desto geringer ist dieses Finanzierungspotenzial. Umgekehrt steigt ohne ausreichenden Schutz das Risiko für Käufer, wenn ein Projekt seine endgültigen Genehmigungen nicht erhält.
Die veröffentlichten Berichte beziehen sich auf Department Circular No. 2026-12. Der vollständige aktuelle Rundtext war bei der Recherche noch nicht zuverlässig über die öffentliche DHSUD-Website abrufbar. Für konkrete Kaufentscheidungen sollte deshalb zusätzlich die jeweils gültige DHSUD-Fassung beziehungsweise die zuständige Regionalstelle geprüft werden. – RM
Quellen:
- BusinessMirror – Developers buck DHSUD rule locking up pre-selling proceeds
- Chamber of Real Estate and Builders’ Associations – New LTS rules drag housing project completion
- Chamber of Real Estate and Builders’ Associations – DHSUD ramps up changes to stimulate dormant housing sector
- Department of Human Settlements and Urban Development – Department Order No. 2021-008 – Authorizing the Issuance of Temporary License to Sell
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